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《关于加快发展保障性租赁住房的通知》的解读
信息来源:湖北省住房和城乡建设厅 | 发布时间:2021-11-16 14:35

    2021年7月2号,国务院办公厅颁布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号),进一步健全我国多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,构建以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。为贯彻落实《意见》的精神,结合我省经济社会发展的实际情况,在全省针对青年人、新市民发放两万多份问卷调查的基础上,摸清我省青年人、新市民的住房精准需求,形成《关于加快发展保障性租赁住房的通知》(后文简称《通知》),《通知》着力解决我省新市民和青年人的住房问题,切实加大我省保障性租赁住房供给力度,推进我省以人为核心的新型城镇化,促进实现我省人民住有所居方面,做了符合省情的,具有可操作性工作方案。跟以往的住房保障相关政策相比,本《通知》具有如下十个亮点:

亮点一:因城施策,明确我省六个重点城市

依据《意见》要求,发展保障性租赁住房以人口净流入的大城市为重点。据此我省依据第七次人口普查数据,根据城区常住人口在100万以上,近10年人口净流入以及房价收入比等相关指标,确定我省六个重点发展保障性租赁住房的城市。其中,武汉市、襄阳市、宜昌市作为我省一主两副的城市,2020年末城区人口规模分别为 1232.6万、231.9万、160.4万,近十年人口净流入分别为254.1万、19.3万、11.9万。特别是武汉市近年来住房价格快速上涨,对新市民和青年人而言,都面临一定的住房支付困难。此外,十堰、荆州和鄂州这三个城市2020年末市区常住人口分别为142.8万、125.8万、107.9万,近十年人口净流入分别为66万、10.3万、46万。

亮点二:明确保障性租赁住房的目标人群和户型要求

现阶段,我国住房困难主要集中于人口持续流入的大城市的新市民、青年人,其中新就业大学生是最迫切的住房需求者,也是住房租赁市场的主要消费群体。解决该群体阶段性住房困难,就抓住了解决我国住房问题的关键。本《通知》明确保障性租赁住房的保障对象为新市民、青年人。同时,按照“保基本”的要求,考虑新市民、青年人的租金负担能力,提出保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

亮点三:强调了职住平衡和空间匹配

根据《意见》要求,《通知》提出重点发展城市需结合本市就业情况,精准摸清租赁需求,合理确定保障性租赁住房选址和供应比例。要求保障性租赁住房主要安排在城市产业园区及周边、城市建设重点片区以及轨道交通站点附近等区域,鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房,引导产城人融合、人地房联动,提高职住在空间上的匹配度,降低通勤成本,提高新市民、青年人居住满意度。

亮点四:创新房源筹集新渠道,通过存量盘活,提高资源利用率

除新供应国有建设用地、商品住房项目配建、城市更新项目配建以及城市基础设施综合开发配建四种新建方式以外,通过存量资源盘活,特别是明确利用集体经营性建设用地、企事业单位自有存量土地、产业园区配套用地三种存量土地新建保障性租赁住房。此外,还提出三种方式盘活存量房屋:一是改造闲置或低效利用的商业、工业等非居住存量房屋,二是改造闲置和低效利用的政府存量公房和科研教育等非居住存量房屋;三是通过老旧小区改造、城中村存量房源品质提升以及工业园区转型升级等项目,盘活存量资源。

亮点五:开通绿色通道,建立联合审查、联合验收机制

针对利用非居住存量土地新建保障性租赁住房、非居住存量房屋改建保障性租赁住房这两类房源筹集方式,《通知》通过实行联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书,由相关部门按要求办理立项、用地、规划、施工、消防等手续,提高审批效率,推动项目尽快落地。通过项目认定书,按《意见》规定落实土地、税费优惠、民用水电气价格政策等。同时《通知》提出简化流程,对不涉及土地权属变化的项目,提出可用已有的用地手续等材料作为土地证明文件,无需不再办理用地手续。《通知》明确项目认定审批时长,提出对非居住存量房屋改建保障性租赁住房的,从项目申请到完成项目认定原则上不超过30个工作日。此外,为缩短项目验收时长,提高验收效率,《通知》还提出多部门联合验收。

亮点六:引导多方参与,明确部门职责,确保支持政策落地。

一是多方参与。《通知》进一步引导多方主体参与保障性租赁住房的供给,政府搭建平台,对接企业、存量土地、房屋业主与金融机构,通过“有地的出地,有房的出房,有钱的出钱”,帮助企业与业主和金融机构有效对接,鼓励专业化、规模化市场主体参与保障性租赁住房的运营管理,提高运营效率和服务水平,让住房租赁企业不亏本、可持续。

二是土地供给支持。提出由省自然资源厅、城市人民政府负责,确保重点发展城市在年度住宅用地供应计划中单列租赁住房用地,占比一般不低于10%。同时,提出保障性租赁住房用地可采取协议出让方式供应。

三是金融支持。明确由省政府国资委、城市人民政府负责,省财政厅配合,建立健全国有企业通过多种方式参与保障性租赁住房建设和运营的考核机制,国有企业采取租赁方式出租自有物业开展保障性租赁住房业务的,租赁期限及经营业绩考核可适当放宽。明确省财政厅、省税务局负责,省政府国资委、城市人民政府配合,对国有企业采取租赁方式出租自有物业开展保障性租赁住房业务的,资产出租底价可在市场估价或询价、或者委托专业机构评估的基础上,结合市场供需及资产实际情况等因素综合确定。明确人民银行武汉分行、湖北银保监局、省发改委负责,省财政厅、省地方金融监管局、城市人民政府配合,建立与开发银行等银行业金融机构的协调机制,加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,在房地产信贷管理时予以保障性租赁住房建设、运营机构实施差别化对待。积极支持并推动发展保障性租赁住房不动产投资信托基金(REITS)。

四是公积金支持。明确由省住建厅、城市人民政府负责,扩大公积金用途,发挥公积金支持住房消费的作用。提出连续足额缴存住房公积金满6个月,在缴存城市无自有住房,租赁保障性租赁住房签订租赁合同后,可提取住房公积金支付房租,并规定提取额度根据租金标准和租住住房面积确定。

五是加强信息共享。明确由省住建厅、省税务局负责,城市人民政府配合,通过保障性租赁住房项目认定书,将保障性租赁住房相关信息与同级税务部门共享,对符合认定的项目和企业实施精准税收优惠。同时提出将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新。

亮点七:与现有相关政策做好衔接。

明确由城市人民政府负责,相关单位配合,提出现有各类政策支持租赁住房进行梳理,特别是通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点,人才公寓等人才住房建设,符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理。同时,明确规定不纳入保障性租赁住房的,不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。

亮点八:加强监督检查,严格监督管理。

明确由城市人民政府负责,省住建厅、省市场监管局配合,加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督,建立省级保障性租赁住房管理服务平台,市县人民政府应将保障性租赁住房项目纳入管理服务平台,进行全省统一管理。同时,加强工程建设质量安全监管、加强出租运营管理,确保保障性租赁住房符合小户型、低租金、面向新市民和青年人供应的要求,坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策,扎紧寻利的政策漏洞。

亮点九:加强计划统计管理,预留发展通道。

《通知》除规定的重点发展城市以外,其他城市根据实际发展需要,利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建的保障性租赁住房及商品住房等配建的保障性租赁住房,也要纳入保障性租赁住房计划和统计管理。

亮点十:夯实主体责任,建立激励机制。

《通知》不仅明确了六个城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负主体责任,要求这六个城市人民政府加快健全公租房国家基本公共服务制度,确立保障性租赁住房制度,完善本地区的住房保障体系,科学编制本市“十四五”保障性租赁住房建设目标,制定年度供给计划,向社会公布。同时,还进一步明确自然资源、国资、财政、金融等相关部门的责任。此外,《通知》将发展保障性租赁住房工作纳入全省住房保障工作激励担当奖励事项,对工作成效突出的城市给予奖励。将发展保障性租赁住房监测评价结果,纳入对城市住房保障工作绩效考核,确保政策落地见效。


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